Tại sao cần phải có “Điều kiện tiên quyết” trong hợp đồng mua bán bất động sản?

  • Rủi ro mua BĐS
  • 10/04/2019 02:51:24
  • điều Kiện Tiên Quyết

Tại sao cần phải có “Điều kiện tiên quyết” trong hợp đồng mua bán bất động sản?

Thời gian qua, nhiều tranh chấp giữa người mua và người bán (đối với nhà/đất hiện hữu), giữa người mua và chủ đầu tư (đối với bất động sản hình thành trong tương lai) xảy ra ngày càng thường xuyên và gay gắt dẫn đến những hệ lụy không nhỏ đối với đời sống, kinh tế của người dân. Nguyên nhân các tranh chấp chủ yếu xoay quanh các vấn đề như sau:

Đối với nhà/đất hiện hữu: Tranh chấp liên quan đến Hợp đồng đặt cọc; tranh chấp liên quan lối đi hoặc nhà, đất bị quy hoạch, cầm cố, thế chấp, bị kê biên để đảm bảo thi hành án,...

Đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai: Tranh chấp liên quan đến chủ đầu tư (CĐT) chiếm dụng vốn trái phép của người mua nhà, CĐT chậm bàn giao nhà, chậm bàn giao giấy chứng nhận, CĐT chưa được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với người mua, CĐT thế chấp dự án sai quy định, xây dựng sai giấy phép, sai quy hoạch 1/500, sở hữu chung/ riêng không rõ ràng…

Vấn đề đáng lưu ý là hầu hết các tranh chấp xảy ra đều bất lợi cho người mua. Cụ thể như: hàng trăm cư dân ngỡ ngàng khi hay tin căn hộ của mình bị CĐT thế chấp và bị ngân hàng thông báo phát mãi do CĐT không có khả năng thanh toán; nhiều gia đình phải sống trong cảnh thấp thỏm lo âu chuyện cháy nổ, cơ sở vật chất nửa vời vì CĐT không hoàn thiện dự án; hay nhiều người đã nhận bàn giao căn hộ hơn mười năm nhưng vẫn chưa có giấy chứng nhận;...

Nguyên nhân của những tranh chấp này chủ yếu xuất phát từ những điều khoản không rõ ràng trong hợp đồng mua bán, hợp đồng đặt cọc hoặc các thoả thuận giao dịch khác giữa các bên. Đặc biệt là nội dung hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, condotel, officetel, đất nền dự án,... nói chung là BĐS  hình thành trong tương lai có quá nhiều điều khoản không minh bạch, đánh tráo khái niệm gây bất lợi đối với người mua. (Xem thêm bài viết về những cạm bẫy, rủi ro trong hợp đồng mua bán BĐS).

Tại sao hợp đồng mua bán lại có những điều khoản bất lợi cho người mua?

Hầu hết, hợp đồng mua bán do các CĐT soạn thảo trên tinh thần bảo vệ quyền lợi của mình. Do đó, quyền lợi của người mua được quy định không rõ ràng, tồn tại nhiều điều khoản không minh bạch, mang tính chất “bẫy” người mua như mập mờ về thời hạn bàn giao giấy chứng nhận cho người mua, thậm chí là không đề cập đến vấn đề nghiệm thu phòng cháy chữa cháy trong hợp đồng,... Chủ đầu tư luôn cho rằng hợp đồng mua bán đã đăng ký với Cục Quản lý Cạnh tranh nên không thể thay đổi. Nhưng thực tế, hợp đồng mua bán CĐT ký kết với người mua không áp dụng duy nhất hợp đồng mẫu, thậm chí người mua cũng không biết được quyền đàm phán nội dung hợp đồng của mình dẫn đến họ phải chấp nhận ký hợp đồng mua bán chứa đựng nhiều điều khoản ẩn chứa rủi ro nêu trên.

Hiểu được những khó khăn của người mua bất động sản hiện nay, đội ngũ luật sư batdongsansach.vn đã tổng hợp những quy định pháp luật, những vấn đề cốt lõi trong giao dịch bất động sản để xây dựng thành điều khoản “Điều kiện tiên quyết” để đưa vào hợp đồng mua bán, đặt cọc,... nhằm hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

“Điều kiện tiên quyết” có thể được hiểu là:

  • Điều khoản quy định rõ ràng trách nhiệm, nghĩa vụ của hai bên đặc biệt là bên CĐT/bên bán theo quy định của pháp luật.

  • Điều khoản quy định cụ thể và chi tiết phạm vi bồi thường, chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với các CĐT cố tình vi phạm các nghĩa vụ hợp đồng.

  • Là cơ sở để các cơ quan quản lý nhà nước như Tòa  án, Cơ quan Công an,… có thể làm căn cứ để xử lý các hành vi vi phạm của CĐT/người bán đối với người mua.

  • Nếu có “Điều kiện tiên quyết thì CĐT/người bán sẽ phải nghiêm túc tuân thủ các quy định pháp luật trong khi thực hiện hợp đồng.

Để hiểu rõ hơn về tầm quan trọng của “Điều kiện tiên quyết” trong Hợp đồng kinh doanh bất động sản. Hãy liên hệ với chúng tôi để được các Luật sư tư vấn miễn phí “Điều kiện tiên quyết” phù hợp cho từng loại BĐS.

Với sứ mệnh góp phần làm trong sạch thị trường bất động sản và bảo vệ người mua bất động sản, chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ khách hàng trong quá trình thương lượng, đàm phán hợp đồng với CĐT, thuyết phục CĐT thay đổi nội dung hợp đồng và tham gia giao dịch một cách bình đẳng. Hãy liên hệ với chúng tôi để được các chuyên gia tư vấn và hỗ trợ.



Luật

Rủi ro mua BĐS

Rủi ro mua BĐS

Những rủi ro cần lưu ý...

Bất động sản vẫn được đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn, đặc biệt là...

Rủi ro mua BĐS

Tại sao cần phải có “Đ...

Thời gian qua, nhiều tranh chấp giữa người mua và người bán (đối với nhà/đất hi...

Rủi ro mua BĐS

Pháp lý Condotel

Condotel là gì? Theo giới thiệu của các chủ đầu tư, condotel (Căn hộ nghỉ dưỡng...

Xem thêm

Kinh nghiệm mua BĐS

Kinh nghiệm mua BĐS

Kinh nghiệm chọn mua b...

Với nhiều năm làm trong nghành nghề BĐS, e cũng tích cóp được nhiều kinh...

Kinh nghiệm mua BĐS

Hãy tự cứu mình khỏi c...

“An cư lạc nghiệp” là mục tiêu sống mà người dân Việt Nam...

Kinh nghiệm mua BĐS

Kinh nghiệm quý báu kh...

Nhu cầu mua nhà/đất tại Việt Nam ngày càng tăng theo sự phát triển của d...

Xem thêm

Tin tức BĐS Sạch