Hiểu đúng về bảo lãnh ngân hàng trong dự án bất động sản

  • Rủi ro mua BĐS
  • 10/04/2019 05:42:02
  • Bảo Lãnh Ngân Hàng

Hiểu đúng về bảo lãnh ngân hàng trong dự án bất động sản

Thời gian vừa qua có nhiều vụ việc người dân nghe tin ngân hàng siết nợ dự án chứa căn hộ mình đã mua, do chủ đầu tư không đủ khả năng tài chính để tiếp tục dự án,… đây là lúc người mua cần đến cái “phao cứu sinh” là “Bảo lãnh ngân hàng” mà báo chí và chủ đầu tư đã dùng những lời có cánh để thông tin cho người mua là dự án có ngân hàng bảo lãnh để họ yên tâm mua. Để người mua hiểu rõ hơn về vấn đề này chúng tôi xin lấy vụ việc điển hình:

Dự án Tokyo Tower do Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 làm chủ đầu tư bị Ngân hàng TMCP đại chúng Việt Nam (PVcombank) siết nợ đã gióng lên hồi chuông cảnh báo cho người mua về vấn đề bảo lãnh ngân hàng trong dự án nhà ở hình thành trong tương lai phần lớn người mua không hiểu quy định pháp luật và ý nghĩa của việc bảo lãnh này như thế nào. Để không rơi vào trường hợp “đem con bỏ chợ” như người mua nhà tại Dự án này, bạn cần tìm hiểu quy định pháp luật về bảo lãnh ngân hàng trong dự án bất động sản hình thành trong tương lai như thế nào, để phòng tránh rủi ro khi mua BĐS.

 

Bảo lãnh ngân hàng trong dự án bất động sản hình thành trong tương lai là điều kiện bắt buộc đối với dự án nhà ở. Do đó, những loại dự án khác như dự án nghỉ dưỡng, condotel, officetel,… được xem là công trình xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ, du lịch sẽ không bắt buộc thực hiện việc bảo lãnh ngân hàng.

Xét lại trường hợp siết nợ Dự án Tokyo Tower đây là dự án nhà ở trong quá trình mua bán căn hộ, chủ đầu tư liên tục khẳng định dự án đã được PVcombank đứng ra bảo lãnh. Sau khi ký hợp đồng, cư dân nhận được Thư cam kết phát hành bảo lãnh số 11271/PVB-K.KHDN vào ngày 23/10/2015 từ Pvcombank về việc cam kết phát hành bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với dự án Tokyo Tower. Khi không được nhận nhà đúng hẹn, dù cư dân liên tục kiến nghị, dự án vẫn dậm chân tại chỗ. Vì thế, cư dân đã chấm dứt hợp đồng mua bán và yêu cầu hoàn lại cho mình số tiền đã bỏ ra mua nhà và khoản tiền phạt hợp đồng bằng 10% giá trị căn hộ. Tuy nhiên, do chủ đầu tư mất khả năng tài chính nên cư dân đề nghị PVcombank thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh hợp đồng song họ đã bị ngân hàng từ chối trách nhiệm”. Theo phản ánh từ cư dân, hai lý do PVcombank từ chối bảo lãnh: thời hạn bảo lãnh hợp đồng đã hết và khách hàng không tiến hành đăng ký xác nhận bảo lãnh nên không đủ điều kiện thực hiện bảo lãnh theo Thư bảo lãnh được Ngân hàng phát hành vào ngày 29/12/2015. Vậy trường hợp nào được xem là bảo lãnh hợp lệ?

 

Theo quy định của pháp luật hiện hành, trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:

  1. Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư;

  2. Ngân hàng và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai;

  3. Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua, chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;

  4. Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng, ngân hàng căn cứ hợp đồng và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua: Cam kết bảo lãnh được phát hành dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng bên mua.

Như vậy, nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng với các bên mua chỉ phát sinh khi ngân hàng đã phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà ở thuộc dự án. Đây là điều kiện vô cùng quan trọng để bảo lãnh có hiệu lực. Tuy nhiên, người mua thường không nắm rõ quy trình nên nhầm lẫn thư bảo lãnh với thỏa thuận cấp bảo lãnh mà ngân hàng cấp cho chủ đầu tư dẫn đến trường hợp tương tự như Dự án Tokyo Tower. Và phần lớn các chủ đầu tư sau khi bán nhà xong thường xuyên “quên" nghĩa vụ tại bước (3) này và vì chủ đầu tư không làm bước (3) nên ngân hàng cũng không làm bước (4) cho người mua!

Vấn đề chưa dừng lại ở đó, điều mà người mua nên quan tâm thêm là họ sẽ được nhận lại bao nhiêu tiền nếu được bảo lãnh? Theo quy định, số tiền bảo lãnh tối đa cho một dự án bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua và các khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn lại cho bên mua theo hợp đồng đã ký kết. Mặc dù vậy, một số chủ đầu tư chỉ đề nghị ngân hàng bảo lãnh đối nghĩa vụ trả lãi phạt khi chậm bàn giao nhà cho bên mua. Trong khi đó, nghĩa vụ lớn và quan trọng nhất của chủ đầu tư là phải trả lại số tiền đã nhận ứng trước của bên mua (có thể lên đến 70% giá trị hợp đồng).

 

Như vậy để tránh bị rủi ro và rơi vào hoàn cảnh khổ sở tương tự như các khách hàng mua căn hộ của dự án Tokyo Tower thì người mua nhà của các dự án căn hộ; chung cư hình thành trong tương lai phải làm các việc như sau:

  • Đề nghị chủ đầu tư cung cấp Thư cam kết phát hành bảo lãnh của Ngân hàng. (Nếu không cung cấp thì có thể dự án thiếu minh bạch và không “sạch”)
  • Đề nghị chủ đầu tư cung cấp Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai của Ngân hàng và chủ đầu tư để kiểm tra giá trị bảo lãnh và trách nhiệm bảo lãnh của ngân hàng. (Nếu không cung cấp thì có thể dự án thiếu minh bạch và không “sạch”)
  • 15 ngày sau khi ký hợp đồng mua bán mà không nhận được “Thư bảo lãnh của ngân hàng gửi cho người mua với nội dung bảo lãnh đúng tên căn hộ, tên người mua và số tiền bảo lãnh phù hợp” thì ngay lập tức khiếu nại đến chủ đầu tư và ngân hàng yêu cầu họ cung cấp ngay và thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
  • Nếu chủ đầu tư bàn giao nhà trễ, người mua phải kiểm tra ngay thời hiệu của bảo lãnh thư để yêu cầu chủ đầu tư và ngân hàng gia hạn bảo lãnh thư trước khi nó hết hiệu lực. Nếu không phải khiếu nại hoặc khởi kiện ngay lập tức để bảo vệ quyền lợi cho mình.

 

Với đội ngũ luật sư tâm huyết mong muốn giúp đỡ, bảo vệ người mua nhà và góp phần vào quá trình minh bạch của thị trường BĐS chúng tôi cố gắng dùng những từ ngữ thật bình dân, dễ hiểu để lý giải vấn đề pháp lý phức tạp này hy vọng người mua nhà hiểu và biết sử dụng quyền của mình trong các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên nếu bạn chưa hiểu và muốn được bảo vệ trước các rủi ro trên thì hãy liên hệ với www.batdongsansach.vn để được các luật sư nhiều kinh nghiệm giúp đỡ miễn phí.



Luật

Rủi ro mua BĐS

Rủi ro mua BĐS

Những rủi ro cần lưu ý...

Bất động sản vẫn được đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn, đặc biệt là...

Rủi ro mua BĐS

Tại sao cần phải có “Đ...

Thời gian qua, nhiều tranh chấp giữa người mua và người bán (đối với nhà/đất hi...

Rủi ro mua BĐS

Pháp lý Condotel

Condotel là gì? Theo giới thiệu của các chủ đầu tư, condotel (Căn hộ nghỉ dưỡng...

Xem thêm

Kinh nghiệm mua BĐS

Kinh nghiệm mua BĐS

Kinh nghiệm chọn mua b...

Với nhiều năm làm trong nghành nghề BĐS, e cũng tích cóp được nhiều kinh...

Kinh nghiệm mua BĐS

Hãy tự cứu mình khỏi c...

“An cư lạc nghiệp” là mục tiêu sống mà người dân Việt Nam...

Kinh nghiệm mua BĐS

Kinh nghiệm quý báu kh...

Nhu cầu mua nhà/đất tại Việt Nam ngày càng tăng theo sự phát triển của d...

Xem thêm

Tin tức BĐS Sạch